В редакцию поступил вопрос от нашего читателя из Москвы, который отражает страхи многих покупателей жилья. Мы попросили разобрать ситуацию экспертов юридической фирмы Malov & Malov.
Вопрос читателя:
«Добрый день! Сейчас 2026 год, всё вроде бы оцифровано, но я всё равно в панике. Планирую покупку участка с домом в Новой Москве для семьи, деньги копили десять лет. Риелтор продавца давит, говорит, что у них «чистые документы» и проверка не нужна, мол, Росреестр сам всё видит. Но я слышал страшные истории, как людей выселяют через год после покупки. Объясните по-человечески, что конкретно делает юрист при «полном сопровождении»? За что я плачу? Проверяют ли они продавца на вменяемость или долги? Хочу понять, какие гарантии мне это дает, чтобы не остаться на улице.»
— Николай В., Москва
Ответ юриста: глубина проверки
Уважаемый Николай, ваша тревога абсолютно нормальна и, более того, полезна. В нашей практике, а юридическая фирма Malov & Malov работает уже 18 лет, мы постоянно сталкиваемся с заблуждением, что государственная регистрация права — это панацея от всех бед. Это не так. Риелтор продавца — лицо заинтересованное, его задача — продать. Задача юриста по сопровождению — найти причину, по которой вам не стоит покупать этот объект, или убедиться, что таких причин нет.
Когда мы говорим о полном юридическом сопровождении, мы имеем в виду глубокое расследование, а не простое чтение договора купли-продажи. В первую очередь проверяется субъект права — сам продавец. Мы живем в эпоху закредитованности, и одной из главных угроз 2026 года остается банкротство физических лиц. Если продавец находится в предбанкротном состоянии, сделку могут оспорить кредиторы, и вы рискуете потерять имущество, встав в очередь кредиторов третьей очереди, что фактически означает потерю денег. Юрист проверяет наличие судебных производств, долгов, исполнительных листов и даже анализирует активность продавца в бизнесе.
Далее идет проверка объекта. Здесь важно восстановить всю цепочку переходов права собственности («архивную историю»). Если пять лет назад квартира или участок были отобраны у кого-то незаконно (например, поддельная доверенность или ущемленные права несовершеннолетнего при приватизации), эта «бомба» может взорваться сейчас. Мы проверяем законность возникновения права у текущего собственника: выплачена ли ипотека, использовался ли материнский капитал (и были ли выделены доли детям), нет ли скрытых наследников.
Отдельный пласт работы — это проверка дееспособности. Справки из ПНД и НД — это база, но хороший юрист анализирует поведение стороны на сделке, при необходимости привлекает медицинского освидетельствователя в день подписания. В столичном регионе риски особенно высоки из-за высокой стоимости активов, поэтому опытный юрист по недвижимости москва всегда проводит правовой анализ (Due Diligence) до внесения задатка. В полное сопровождение также входит разработка безопасной схемы расчетов (аккредитив, ячейка, эскроу), составление индивидуального договора, защищающего именно ваши интересы, и физическое присутствие на подписании и регистрации, чтобы исключить подмену документов. Это комплекс мер, создающий вам статус «добросовестного приобретателя».
Позиция судов: презумпция осмотрительности
Чтобы понять, почему проверка так жизненно необходима, нужно обратиться к логике высших судебных инстанций. Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем совместном Постановлении № 10/22 (которое остается краеугольным камнем практики, несмотря на прошедшие годы) и последующих разъяснениях четко определили понятие «добросовестного приобретателя».
Суть позиции Верховного Суда заключается в следующем: если сделку оспаривают (например, объявился наследник, которого «забыли», или предыдущий владелец заявил, что продал дом под угрозой насилия), суд будет смотреть на ваше поведение при покупке. Суд задаст вопрос: «Проявил ли покупатель ту степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась в данных обстоятельствах?».
Если вы просто посмотрели выписку из ЕГРН, где продавцом числится гражданин Иванов, суду этого может быть недостаточно. Верховный Суд неоднократно указывал, что покупатель должен предпринять разумные меры для выяснения правомочий продавца. Например, если цена была существенно ниже рыночной, а вы не задались вопросом «почему?», суд может счесть это признаком недобросовестности. Если квартира перепродавалась три раза за месяц, а вы не проверили архив — это неосмотрительность.
В делах, связанных с землей, нюансов еще больше. Например, наложение границ участков или нахождение земли в охранной зоне газопровода. Обычный человек может не знать, где искать эти карты, но юрист по земельным участкам обязан это проверить. Верховный Суд разъясняет: если информация была в открытом доступе (например, в правилах землепользования и застройки), а покупатель поленился её найти, ссылаться на незнание он не может. Объект могут заставить снести за свой счет.
Фактически, правовая позиция судов сводится к тому, что покупатель должен сам себя обезопасить. Презумпция добросовестности работает, только если вы можете доказать: «Я проверил всё, что мог: суды, реестры банкротов, паспорта, домовые книги. Я не мог знать о скрытом дефекте сделки». Именно пакет документов, собранный юристом в ходе проверки, становится вашей броней в суде.
Реальные примеры из практики
Давайте перейдем от теории к реальной жизни. За 18 лет работы компании Malov & Malov мы видели множество ситуаций, где отсутствие проверки приводило к катастрофе, а своевременное вмешательство спасало миллионы.
Пример 1: «Забытый» материнский капитал и дети
Недавно мы разбирали сложный кейс в Москве. Клиент хотел купить просторную квартиру. Продавец — интеллигентная женщина, документы на собственность свежие, основание — договор купли-продажи двухлетней давности. Риелторы с обеих сторон торопили. На этапе глубокой проверки мы запросили справку об остатке средств материнского капитала через Госуслуги (попросили продавца открыть её при нас). Выяснилось, что маткапитал был потрачен полностью на погашение ипотеки по этой квартире еще пять лет назад. Однако доли детям выделены не были.
Квартира была продана, затем еще раз перепродана, и вот теперь дошла до нашего клиента. Если бы сделка состоялась, органы опеки или прокуратура могли бы оспорить её в любой момент, так как права несовершеннолетних были нарушены в самом начале цепочки. Все последующие сделки признаются недействительными. Мы остановили клиента от покупки. Через полгода мы узнали, что квартиру купили другие люди без проверки, и сейчас они судятся, рискуя остаться без жилья.
Пример 2: Земельный участок с «сюрпризом» под землей
История из Подмосковья. Клиент присмотрел великолепный участок для строительства загородного дома. Цена была чуть ниже рынка, продавец объяснял это срочностью переезда. Документы на землю были в идеальном порядке: межевание есть, собственность оформлена. Однако при анализе градостроительного плана и карт зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) мы обнаружили, что через угол участка проходит охранная зона магистрального газопровода высокого давления.
В документах Росреестра на тот момент это обременение еще не было четко отражено из-за бюрократических задержек обновления баз. Но, изучив архивы и карты Газпрома, мы это выявили. Строить капитальный дом на таком участке нельзя. Более того, если бы клиент купил землю и построил дом, его бы обязали снести строение за свой счет по иску газовой компании. Потеря составила бы стоимость участка плюс стоимость строительства — десятки миллионов рублей.
Пример 3: Банкротство продавца задним числом
Очень показательный случай связан с покупкой коммерческого помещения. Продавец выглядел успешным бизнесменом. Сделка прошла, деньги передали. Через 4 месяца продавец подает на банкротство. Финансовый управляющий начинает оспаривать все сделки должника за последние 3 года.
Нашу сделку пытались признать недействительной как «подозрительную» и совершенную с целью вывода активов. Наш клиент мог потерять помещение, а деньги ему никто бы не вернул. Спасло то, что мы проводили полное сопровождение. Мы принесли в суд огромную папку доказательств: скриншоты проверок продавца на момент сделки (судов не было), отчет об оценке (подтверждающий, что цена была рыночной), доказательства того, что деньги переводились безналично и у покупателя они были легальными. Суд встал на нашу сторону, признав клиента добросовестным приобретателем. Без этих бумаг, собранных до сделки, помещение бы забрали в конкурсную массу.
Советы будущим владельцам недвижимости
Николай, резюмируя все вышесказанное, хочу дать вам несколько практических рекомендаций:
- Не верьте на слово. Фраза «документы чистые» от продавца или его риелтора не значит ничего. Это маркетинг. Юридическая чистота подтверждается не словами, а архивными выписками и официальными справками.
- Требуйте личного участия. Если продавец действует по доверенности, настаивайте на встрече с собственником. Проверьте, жив ли он, действительно ли он хочет продать объект, понимает ли он суть происходящего. В 2026 году видеозвонок — это минимум, но лучше личная встреча.
- История важнее текущего момента. Не смотрите только на последнюю запись в ЕГРН. Требуйте «расширенную выписку о переходе прав». Если квартира меняла хозяев три раза за год — бегите.
- Смотрите на продавца, а не только на дом. Проверьте его на сайте ФССП (долги), в картотеке судов (судится ли он), в реестре банкротов. Попросите справку из Бюро кредитных историй.
- Фиксируйте каждое действие. В договоре купли-продажи прописывайте полную стоимость. Никаких «занижений» для ухода от налогов. Если сделку признают недействительной, вам вернут только ту сумму, которая указана в договоре.
Покупка недвижимости — это война с рисками. И в этой войне вам нужен опытный стратег. Спокойный сон в новом доме стоит того, чтобы провести глубокую проверку заранее.